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价率资金-从8月的土地市场数据即可窥见一斑

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從不同城市等級來看,一線城市當中,只有上海和廣州9月上旬出讓了土地,6塊土地中4塊底價出讓,僅1塊溢價率超過10%,達到12.57%;二線城市中,包括武漢、杭州、天津等城市共出讓22塊土地,其中8塊底價出讓。

土地市場或回到一季度水平收緊預期仍然在延續。8月初,銀保監會又下發「64號文」, 明確堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。近期,按照「23號文」的要求,32個城市開始對違法挪用資金流入房地產行業等行為進行專項檢查。

融資收緊的預期逐漸影響到土地市場,7月全國土地溢價率開始下降到12.53%,到8月進入快速退燒階段,只有8%。從8月的土地市場數據即可窺見一斑,熱點城市中廣州、武漢分別出讓5塊和2塊土地,溢價率為0;杭州出讓12塊土地,溢價率僅為0.84%。

低於10%的土地溢價率並非今年的常態。4月份以來,一二線城市連續小陽春升溫,土地單月成交金額均在3000億以上,溢價率也保持在20%左右。但自從7月份銀保監會、發改委等部門連續出台收緊房企融資渠道的政策后,土地市場的「虛火」也隨之逐漸降溫。

過去兩個月當中,多家金融機構因此收到大額罰單。9月11日,北京銀保監局開出了6張罰單,其中4張涉違規「輸血」房地產,最高罰款金額達到120萬元。8月底,河南銀保監局因向資本金比例不達標的房地產項目融資、違規為房地產項目提供融資,向渤海銀行股份有限公司鄭州分行開出兩張罰單,金額一共90萬元。8月初,中國銀保監會深圳監管局分別向中國農業銀行深圳市分行和廣發銀行深圳分行開出80萬、40萬罰單,原因是經營性物業貸款被借款人關聯房地產開發企業挪用,個人消費貸款資金、信用卡透支資金流向房地產市場。

樓市「小陽春」的躁動平息后,近期土地市場恢復了平靜。

中原地產研究中心統計數據顯示,9月上旬全國土地市場明顯降溫,月內累計超過5億的地塊合計50宗,平均溢價率只有7%。這一趨勢延續了上個月土地市場的低迷,8月全國熱點的70大城市合計土地成交1057宗,成交土地金額2501億,溢價率只有8%。

張大偉指出,從全國房地產調控政策看,2019年來房地產金融政策的收緊成為最主要特點,房地產調控再次升級。在持續收緊的融資政策下,房地產企業資金情況不容樂觀。根據國家統計局數據,1-8月房地產開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速比1-7月份回落0.4個百分點。預計8月開始,土地市場與樓市一樣,有可能再次回到一季度的水平。

「整體看,全國土地市場的降溫現象已經明顯出現。」中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示,在9月份收緊的預期下,熱點城市的土地溢價率開始明顯下調。如果這一政策持續,不排除後續土地市場流標再次明顯增加的可能性。

而此前的樓市「小陽春」期間,房地產企業依託信託等融資渠道大幅、快速進入房地產市場,導致土地市場短期升溫。4-6月份,全國平均土地溢價率分別達到23.94%、12.98%和19.05%。6月份土地市場高點時,這些熱點城市無論是出讓土地數量還是溢價率都遠超現在。例如,廣州單月出讓土地18塊,溢價率22.06%;武漢單月出讓土地41塊,溢價率15.3%;杭州單月出讓土地37塊,溢價率15.62%。

一二線城市土地市場退燒數據顯示,在這50宗地塊當中,有20宗是底價成交,佔比高達40%,刷新年內最高紀錄,只有19宗地塊的溢價率超過10%。

儘管5月銀保監會就發出「23號文」要求嚴查資金違規流入房地產領域,但直到7月份市場的預期才逐漸開始變化。7月初,銀保監會約談部分信託公司,要求其合理控制房地產信託業務增量;7月12日,發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

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