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管理8%-提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成

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對於「限利」政策時隔多年後重回房地產市場,嚴躍進認為,長沙從成本管控的角度設定利潤,可以理解為是「房住不炒」下的「創新版本」。這也是回歸工程項目的成本定價法,對於一些科學管理的項目,可以獲得更高的利潤,而對於一些營銷等費用過高的企業來說,利潤自然也難以做高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,長沙對商品住房價格進行了清晰的管控,尤其明確了利潤率的範圍,顯然是限制利潤的做法。「既給房企留有一定的盈利空間,也確保了房價的相對穩定。」

「限利」政策由限價房延伸至商品房

通知明確,商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項,分別是樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。

12月11日,長沙市發改委官網發佈《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》(簡稱「通知」)。通知提出加強商品住房價格管理,明確價格成本由「成本+利潤+稅金」三部分組成,平均利潤率為6%至8%。該文件於今日開始執行。

中原地產首席分析師張大偉介紹,也是在2012年,海南海口市發佈《海口市限價商品住房管理暫行辦法》,明確限價商品住房的具體銷售價格,應按項目用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。

事實上,早在2017年,長沙就發佈過限利潤的政策。當時,長沙市發改委在其官網發佈《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》,提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成,平均利潤率為6%至8%。

時隔多年後,「限利」政策重回房地產市場。對此,有業內人士認為,是「房住不炒」下的「創新版本」;也有業內人士認為,該政策將會面臨執行難。

不過,張大偉認為,對商品住宅限制利潤,執行將很難落地。「6%至8%的凈利潤不算低,是按照項目計算,而不是按開發商的投資額計算。對比其他行業來說,能保證6%至8%的利潤率已經不錯了。」他表示,這一政策對之前拿地的開發商影響會比較大,因為之前的土地成本較低,近幾年拿地的大部分房企,利潤已很難達到6%至8%。

繼限價、限售、限貸之後,商品房市場又現「限利」調控政策。

而利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數,平均利潤率為6%至8%。

「限利」執行難落地?房地產最早的「限利」政策出現在2012年。當時陝西省提出,在成本的基礎上,加上10%左右的合理利潤率,得出房屋最後的售價。超出價格區間的商品房將無法備案,也無法取得預售證。

同年,三亞市發佈《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》,對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定,並要求限價商品房的利潤不超過建設成本的6%。

從政策內容來看,如今的「限利」政策由之前的限價商品住房延伸到商品住房的範圍。業內人士分析認為,長沙過去幾年供應的住宅土地以限價房為主,長沙的限價房與北京的限競房性質差不多,同樣屬於商品房,並非政策保障房。此次政策約束的範圍既包括限價房,也包含了其他類型的商品房。

通知要求,5類費用不得計入商品房價格,包括住宅小區內經營性設施的建設費用,開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用,各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款,按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

來自中銀國際證券的數據顯示,2019年1月-9月房地產板塊的總體凈利率為10.3%。從數據看,此次長沙規定的利潤範圍不及這一標準。

(原標題:調控新招!長沙商品房限利6%至8% 業內稱執行難)

張大偉稱,長沙的「限利」調控政策,其利潤計算公式很難成立,因為各家企業成本不一樣,比如建安成本就有不小的差距,資金成本也各不相同,這些都將導致價格的差距。

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